La loi ALUR et les sites pollués


La loi ALUR

 

Cette loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été publiée le 26 mars 2014.

Parmi ses nombreuses dispositions, cette loi prévoit de nouvelles règles du jeu dans le code de l’environnement. Elles ouvrent la porte à une information renforcée ainsi qu’à une reconversion mieux sécurisée des anciennes zones industrielles et des terrains suspectés de pollution.

Devant la multiplication des fermetures d’usines en France, l’article 84 bis de la loi ALUR s’empare du problème du recyclage des friches industrielles avec une ambition forte : transformer les pertes de l’industrie en gains immobiliers grâce à de nouveaux outils juridiques destinés à accélérer les projets immobiliers. Un tournant majeur qui pourrait faciliter l’arrivée de nouveaux acteurs là où la ressource foncière se fait de plus en plus rare.

 

 

Renforcement des obligations d’informations relatives aux sols pollués.

 

La France compte près de 300 000 sols dont la pollution est potentielle, et plus de 4 000 sols dont la pollution est avérée et susceptible d’engendrer des risques sanitaires importants.

Des secteurs d’information sur les sols (SIS) vont désormais répertorier les « terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution. » L’Etat en assume l’élaboration et confie aux préfets de département le soin de les délimiter au vu des informations existantes. Les données contenues dans basias et basol seront probablement réinvesties à cette fin.

L’objectif visé est de préserver tant la sécurité, la santé ou la salubrité publiques que l’environnement. Le préfet devra soumettre les projets de secteurs d’information sur les sols, pour avis, aux maires des communes sur le territoire desquelles ils sont situés et, le cas échéant, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme. De même, les propriétaires des terrains concernés en seront informés (art. L. 125-6).

Ces secteurs d’information sur les sols, répertoriés dans le cadre du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme en tenant lieu ou, le cas échéant, de la carte communale, revêtiront la forme d’un document graphique. Par ailleurs, l’Etat publiera une carte des anciens sites industriels et activités de services, identifiant les sols potentiellement pollués.

De plus, l’établissement d’un contrat de vente ou d’un bail sera l’occasion d’une nouvelle information spécifique. Ainsi le vendeur ou le bailleur du terrain situé en secteur d’information sur les sols devra-t-il en informer par écrit son acquéreur ou son locataire (art. L. 125-7). Il leur communiquera les informations relatives au SIS rendues publiques par l’Etat, et le contrat établi attestera de l’accomplissement de cette formalité.

 

 

Recours à un bureau d’études certifié

 

La loi ALUR soumet les projets de construction ou de lotissement prévus dans un secteur d’information sur les sols, dès leur conception, au contrôle d’un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués (art. L. 556-2).

 

 

Transfert de l’obligation de réhabilitation

 

La loi ALUR facilite la remise en état et la gestion des sites et sols pollués et redéploye les responsabilités administrative et civile des opérateurs.

L’exploitant d’un site peut transférer la responsabilité administrative de la remise en état à un tiers « intéressé », sous conditions de capacité technique et de garanties financières. Cette substitution s’opère à la mise à l’arrêt définitif ou même ultérieurement. C’est alors au tiers substitué de réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage qu’il projette sur le terrain.

Si le tiers substitué modifie l’usage par rapport à celui défini par l’exploitant lors de l’arrêt de l’ICPE, il doit ouvrir une procédure de concertation et recueillir, outre l’accord du dernier exploitant, celui du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, du propriétaire du terrain sur lequel est située l’installation. Il établit un mémoire de réhabilitation à destination du préfet pour accord. Si les mesures envisagées pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols paraissent insuffisantes, le préfet peut demander de compléter le projet.

Le dernier exploitant reste néanmoins responsable, à titre subsidiaire, au cas où le tiers substitué ne pourrait pas fournir les garanties financières exigées ou si son projet échouerait.

Un décret en Conseil d’Etat définira, notamment, les modalités de substitution du tiers et le formalisme de l’accord de l’exploitant ou du propriétaire (art. L. 512-21).

La loi ALUR consacre également les pratiques des opérateurs en matière de changement d’usage d’un terrain sur lequel était exploitée une ICPE qui a été arrêtée et réhabilitée. Il revient, désormais légalement, au maître d’ouvrage à l’initiative de ce changement d’usage de définir, sur la base d’un bilan coût / inconvénients / avantages, les mesures de gestion de la pollution des sols adaptées au nouvel usage et de les mettre en œuvre. Les textes exigent de plus le recours à un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, dans des conditions similaires à celles en matière de secteurs d’information des sols. Un décret précisera les modalités des nouvelles dispositions (art. L. 556-1).

 

 

Réalisation de travaux d’office aux frais du pollueur

 

Dans le respect du principe  » pollueur-payeur « , en cas de pollution des sols ou de risque de pollution des sols, présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publique ou l’environnement au regard de l’usage pris en compte, l’autorité titulaire du pouvoir de police peut désormais, après mise en demeure, assurer d’office l’exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable. Ces travaux d’office peuvent être confiés par l’État à un EPF ou en l’absence d’EPF, à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe). L’autorité titulaire du pouvoir de police peut également obliger le responsable à consigner une somme correspondant au montant des travaux à réaliser.

En cas de disparition ou d’insolvabilité de l’exploitant du site pollué ou du responsable de la pollution l’État pourra, avec le concours financier éventuel des collectivités territoriales, confier cette réhabilitation à l’Ademe, l’acquisition du site pollué par voie d’expropriation pouvant être déclarée d’utilité publique. ( art. L.556-3)

 

 

Les responsabilités

 

La loi ALUR classe les responsables. Viennent au premier rang, selon les cas, l’exploitant de l’installation classée ou de l’installation nucléaire de base, le tiers substitué ou le maître d’ouvrage d’un changement d’usage ultérieur, le producteur ou le détenteur fautif des déchets. A titre subsidiaire, en l’absence de responsable de premier rang, le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets pourra être déclaré responsable s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution. Un décret en Conseil d’Etat définira les modalités d’application de ces dispositions et, notamment, l’autorité de police chargée de les faire appliquer (art. L. 556-3).

 

 

Habilitation du gouvernement à procéder à une nouvelle rédaction du Code de l’urbanisme

 

La loi ALUR habilite le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance, dans les conditions de l’article 38 de la Constitution, pour procéder, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, à la nouvelle rédaction du livre 1er du Code de l’urbanisme. L’objectif est en effet de clarifier la rédaction et le plan dudit Code, notamment après intégration des dispositions issues de la loi ALUR. (art. 176)

 

Conclusions

 

La loi ALUR est une avancée notable pour la réhabilitation d’un site pollué sous réserve qu’un programme immobilier y soit prévu à terme et surtout, que les décrets d’application qui paraîtront dans les prochains mois, ne modifient pas l’esprit de cette loi.

En ce qui concerne Frontignan, la dépollution du site Exxon Mobil, partie intégrante des activités de surveillance d’ARZF, ne rentre pas dans ce cadre, mais d’autres espaces pollués de la commune, associés à un programme immobilier, pourront dans l’avenir intégrer ce processus.

 

 

 

 

 

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